+7 (383) 240-07-88

+7 (383) 240-07-87

argo@argo.name

ул. Волочаевская, 57/1, 2 этаж

Олег Мирошников: «Производим все, из чего строим»

11.12.17
Олег Мирошников: «Производим все, из чего строим»

Компания «АРГО» продолжает строительство микрорайона Олимпийской Славы. Здесь уже работают магазины и аптеки, а первый дом микрорайона заселен на 95 %. О том, как удается не просто строить, но и снижать себестоимость квадратного метра и о планах по развитию микрорайона «Всё о новостройках» рассказал депутат Законодательного собрания Новосибирской области, генеральный директор компании «АРГО» Олег Мирошников.

Олег Валерьевич, времена для строителей сейчас непростые, поэтому первый вопрос о строящемся микрорайоне Олимпийской Славы: как проходит реализация проекта, его строительство? И есть ли спрос на квартиры?

Ситуация со спросом сейчас достаточно стабильная. После падения продаж, которое по объективным причинам наблюдалось не только у нас, но и в целом по рынку, остановилось, в настоящее время спрос на жилье стабилизировался. Есть устойчивый спрос, есть и устойчивые продажи на нашем объекте. Покупательская способность населения остается на том же уровне, как и год назад, и это радует.

Если говорить о микрорайоне Олимпийской Славы, то сегодня мы завершаем строительство и выходим на сдачу дома № 2, это 502 квартиры. Активно возводим третий дом, весной планируем начать строительства четвертого. В целом все идет неплохо. Важный момент: мы закончили прокладку всех инженерных сетей, ввели их в эксплуатацию. В частности, решена проблема с энергоснабжением, после проведения реконструкции подстанции «Волочаевская» стабилизировалась подача напряжения, завершили подключение котельной. На сегодня самая сложная и дорогая составляющая микрорайона готова. Теперь будем возводить дома, присоединяя их к уже существующим сетям, что снизит финансовую нагрузку на компанию. Соответственно, планируем больше средств, вкладывать в благоустройство, включая озеленение, обустройство набережной, создание парковой зоны.

Что уже сегодня есть в микрорайоне?

Напомню, что первый дом был введен в эксплуатацию в июле 2016 года. Он заселен на 95 %. Работает управляющая компания, которая занимается обслуживанием домов, расчетами с поставщиками коммунальных услуг. Все входит в нормальный, стабильный ритм. Сегодня здесь уже работают аптеки, салон-парикмахерская, две торговые сети открыли магазины. В ближайшем будущем будет открыт терапевтический медицинский центр по круглосуточному приему пациентов, с возможностью вызова врача на дом.

Второй дом находится на конечной стадии: заканчиваются работы по благоустройству, завершено асфальтирование прилегающей территории, устанавливаем опоры освещения. Внутренние работы ведутся максимально возможными темпами. Планируем ввести дом в эксплуатацию к Новому году. В третьем доме уже готово пять этажей, активно ведется строительство.

Вы сказали, что спрос на квартиры в микрорайоне достаточно стабильный.

Из 502 квартир во втором доме непроданными остаются всего около 100. Планируем, что динамика продаж будет возрастать после сдачи дома. В третьем доме пока есть в продаже около 300 квартир, что вполне понятно, поскольку сегодня потребители стремятся купить жилье либо уже в сданном доме, либо находящемся в высокой степени готовности, что снижает риски. В первом доме остаются в продаже 22 квартиры, в основном трехкомнатные и несколько двухкомнатных.

Разница в цене квартир между нашими домами составляет порядка 5–7 %, поскольку мы не демпингуем, а ждем своего покупателя.

При этом цены в микрорайоне остаются привлекательными. Как это удается?

Все просто. Мы всегда были ориентированы на собственное производство стройматериалов, так, кирпич выпускаем с 2012 года. Останавливали производство только на реконструкцию, перешли с дизельной электростанции на централизованное энергоснабжение. В результате себестоимость строительства снизилась, поскольку наш кирпич в два раза дешевле, чем в среднем по рынку. Это положительно повлияло и на темпы строительства, и на стоимость квартир.

Также, мы запустили щебеночное производство, продукция которого является востребованной, несмотря на кризис. Это достаточно финансовоемкий проект. Нужно было закупить экскаваторы, дробильное оборудование, бульдозеры, погрузчики, автотранспорт, весовое хозяйство. Считаем, что капиталовложение выгодное.

В этом году организовали оконное производство, не только профилей из ПВХ, но и витражей, изделий из алюминия для остекления лоджий. Закупили все необходимое оборудование, и даже здание, где оно размещается, находится в нашей собственности. По сути, мы сегодня не отвлекаем денежные средства на покупку стройматериалов, все производим сами. Это позволяет существенно минимизировать затраты и удерживать себестоимость, а значит, и цены на нормальном уровне.

Олег Валерьевич, сегодня сложные задачи застройщикам задает не только рынок, но и законодательство. Как вы оцениваете последствия введения новых правил, по которым будут осуществлять деятельность застройщики с июля следующего года?

Новые правила игры на рынке долевого участия обретут необходимый масштаб не ранее, чем через три года, поскольку многие застройщики, которые сегодня работают, в том числе и на новосибирском рынке, заранее побеспокоились о площадках, разрешениях на строительство, проектных декларациях, начальной стадии строительства и первых ДДУ. Это позволит завершить объекты по старым правилам. На мой взгляд, взносы в компенсационный фонд в размере 1,2 % – это просто дополнительные поборы с застройщиков, которые ничего дольщикам не гарантируют. Что касается других нововведений, пока мало кто понимает, как они будут работать. Посмотрим.

В большей степени рынок затронут даже не они, а полный переход от долевого строительства к проектному финансированию, который готовит правительство. Пока здесь тоже больше вопросов, чем ответов. Будут ли финансировать строительство банки? И на каких условиях? Или будет создан государственный оператор? В каком качестве будут выступать строители – как подрядчики или генподрядчики у заказчика – государства?

Но могу однозначно сказать, что отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования приведет к удорожанию конечного продукта, как и любые другие ограничения, сокращения и т.д. В конечном итоге все это ложится на плечи потребителей, думаю, что цена вырастет примерно на 25–30 %.

Возможна ли ситуация, при которой застройщики будут продавать только готовое жилье?

В 2015 году мы практически уже подошли к тому, чтобы продавать готовое жилье либо жилье в домах на конечном этапе строительства. Если бы не потрясения в экономике, новшества в законодательстве, касающиеся страхования ответственности застройщиков, которые привели к настоящей чехарде. На одном доме уже поменялись три страховые компании, которые приходят на рынок, банкротятся, приходится заключать договор с другим страховщиком. И так не один раз. Мы потеряли порядка 5 % от себестоимости дома, но при этом никакой защиты дольщики не получили. На практике это нововведение привело к коллапсу рынка. Но, если бы рынку не мешали, он отрегулировал бы взаимоотношения между застройщиком и покупателем, и мы уже продавали готовое жилье по конечной цене. Рынок бы сам установил правила игры.

Олег Валерьевич, сейчас застройщики часто переносят сроки строительства не по собственной вине или безалаберности, а по объективным экономическим причинам, все это понимают, поскольку мы все живем в одной стране, и трудности у всех одинаковы. Чтобы вы порекомендовали людям, которые приобрели жилье у застройщиков, но видят, что сроки сдвигаются.

Считаю, что нужно набраться терпения. Перенос сроков сдачи объектов происходит не от хорошей жизни, не потому, что застройщики плохие и не хотят исполнять свои обязательства. Это объективная ситуация, вследствие политики сдерживания с рынка уходят средства, прекратилось кредитование не только строительства, но и других отраслей. А деньги – это кровь экономики. Естественно, идет замедление темпов роста экономики, темпов строительства.

Прежде чем покупать недвижимость в строящемся объекте, необходимо посмотреть на застройщика, если у него 10 тыс. руб. уставного капитала, а из активов – только ручка, то риск долгостроя велик, но если это компания с именем и активами, то ее объекты не будут заморожены, а обязательно достроятся и введутся в эксплуатацию. Тем, кто уже купил и переживает по поводу темпов реализации проекта, могу посоветовать – главное во всей этой ситуации не паниковать, не нести негатив в массы, не забирать свои деньги, еще более усугубляя ситуацию. Уверен, все нормализуется и обязательно достроится.

Источник: VSEON.com